La vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid alcanza un precio medio de 5.455 euros por metro cuadrado en julio de 2026, lo que encarece en casi 48.000 euros la compra de un piso tipo respecto al año anterior.
Adquirir una vivienda usada en Madrid resulta cada vez más costoso para los ciudadanos. Según los últimos datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, el precio medio de los inmuebles de segunda mano en la región se situó en julio de 2026 en los 5.455 euros por metro cuadrado, tras registrar un incremento del 12,3% en comparación con el mismo mes del año anterior. Con este valor, la Comunidad de Madrid se afianza como la autonomía más cara de todo el país para comprar casa, por delante de Baleares (5.401 euros por metro cuadrado), País Vasco (3.970 euros), Cataluña (3.450 euros), Canarias (3.397 euros) y Andalucía, donde el precio medio se fija en los 2.973 euros.
Esta subida de precios repercute de forma directa en las finanzas familiares. Un piso tipo de 80 metros cuadrados en territorio madrileño costaba de media 388.674 euros en julio de 2025, mientras que en julio de 2026 su valor se elevó hasta alcanzar los 436.406 euros de media. En la práctica, los compradores deben aportar un desembolso adicional de 47.732 euros en solo doce meses por el mismo tipo de inmueble. En este contexto, hay que recordar que los alquileres también han marcado una subida récord.
Qué factores impulsan la subida de la vivienda usada en Madrid
El encarecimiento de la vivienda usada en Madrid responde a factores estructurales que afectan al sector inmobiliario. El Banco de España, en su Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026, señala que la presión sobre los precios se debe principalmente a una oferta muy rígida, donde el ritmo de edificación de nuevas promociones es inferior a la creación de hogares en la región. Además, este organismo detalla que el 90% de las operaciones de compraventa corresponden al mercado de segunda mano.
Por su parte, las estadísticas oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman esta tendencia alcista. El Índice de Precios de Vivienda del primer trimestre de 2026 situó la tasa de variación interanual en la Comunidad de Madrid en el 13,6% para el conjunto de la vivienda libre, que engloba tanto la obra nueva como la usada.
Esta escalada de precios coincide con un descenso en el volumen de operaciones comerciales. Según el INE, en abril de 2026 las compraventas de viviendas de segunda mano cayeron un 11,0% interanual en la región, a pesar de que este tipo de inmuebles representó el 78,5% de las transmisiones totales en la Comunidad de Madrid.
Diferencias de precios por distritos en Madrid capital
La capital también mantiene una tendencia al alza, aunque su comportamiento es ligeramente más moderado que el de la media regional. En la ciudad de Madrid, el precio medio de la vivienda usada subió un 9,2% interanual, situándose en los 6.624 euros por metro cuadrado, lo que supone que un piso de 80 metros cuadrados cuesta ahora una media de 529.900 euros (44.825 euros más que hace un año).
La evolución por distritos muestra una notable brecha interna dentro de la capital:
- Villaverde: es el distrito donde más sube la vivienda, con un incremento del 29,8% interanual, aunque sigue registrando el precio medio más bajo de la ciudad con 3.062 euros por metro cuadrado.
- Puente de Vallecas y Usera: registran subidas del 15,2% y 15,9% respectivamente, con precios de 3.306 y 3.534 euros por metro cuadrado.
- Salamanca: se mantiene como la zona más exclusiva y supera la barrera de los 10.000 euros, alcanzando un precio medio de 10.682 euros por metro cuadrado.
- Chamberí y Retiro: registran valores de 9.327 euros y 8.563 euros por metro cuadrado, respectivamente. Retiro es la única zona de la capital que bajó de precio, con un descenso del 1,1%.
Cuánto dinero se necesita para comprar una casa en Madrid
Ante este escenario de precios elevados, las condiciones financieras para acceder a una propiedad se han endurecido. La administración autonómica, en su guía oficial Comprar una vivienda, aconseja a los interesados contar con un ahorro previo de al menos el 20% del precio total de compraventa más un 10% adicional para gastos asociados a la operación, como notaría, registro e impuestos.
Para quienes necesitan financiación, los datos de la Comunidad de Madrid y el INE indican que en abril de 2026 se firmaron 6.305 hipotecas sobre viviendas en la región, con un capital medio prestado de 245.683 euros por operación. Por otro lado, para acceder a las viviendas de protección pública de precio básico y limitado, la normativa regional establece unos límites de ingresos familiares máximos equivalentes a 5,5 y 7,5 veces el IPREM, respectivamente.
