La Ley de Propiedad Horizontal permite que un propietario no pague determinadas mejoras aprobadas en junta, siempre que no sean necesarias y superen el importe de tres mensualidades ordinarias.
Las derramas en una comunidad de vecinos suelen generar conflictos cuando implican reformas costosas en zonas comunes. Aunque muchas obras aprobadas por la junta obligan a todos los propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal recoge excepciones. Por ejemplo, un vecino puede quedar exento de pagar si la actuación es una mejora no necesaria y se cumplen los límites fijados por la norma.
Cuándo puede un propietario rechazar una derrama aprobada por la comunidad
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Esta distinción resulta fundamental, porque no todas las reformas tienen el mismo tratamiento legal.
La comunidad puede aprobar una mejora con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, si la cuota de instalación supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra no queda obligado al pago.
Este supuesto afecta a mejoras que no sean imprescindibles para el edificio. Puede tratarse, por ejemplo, de nuevas instalaciones o servicios que aumenten la comodidad o el valor del inmueble, pero que no respondan a una necesidad de conservación, seguridad, accesibilidad o habitabilidad.
Qué obras sí obligan a todos los vecinos a pagar la derrama
La excepción no permite negarse a cualquier derrama. Las obras necesarias para mantener el edificio en buen estado, garantizar la seguridad, conservar sus instalaciones o cumplir exigencias de accesibilidad tienen un régimen distinto.
También quedan fuera de esta exención las actuaciones que la Administración pueda imponer a la comunidad o aquellas que la ley considera obligatorias. En estos casos, los propietarios deben contribuir conforme a su cuota de participación, aunque hayan votado en contra o no estén de acuerdo con el gasto. La propia Ley de Propiedad Horizontal regula la obligación de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Por tanto, la diferencia está en la naturaleza de la reforma. Si se trata de una obra necesaria, la comunidad puede exigir el pago. Si es una mejora voluntaria, no exigible y supera tres mensualidades ordinarias, el vecino disidente puede quedar liberado de esa derrama.
Qué debe hacer el vecino que vota en contra del acuerdo
Para acogerse a esta excepción no basta con negarse a pagar después de la junta. El propietario debe haber votado en contra del acuerdo. La ley habla expresamente del “disidente”, por lo que resulta determinante que su oposición conste en el acta de la reunión.
Si más adelante ese vecino quiere beneficiarse de la mejora, tendrá que abonar la parte que le habría correspondido, tanto por los gastos de realización como por los de mantenimiento, actualizada con el interés legal del dinero.
La norma también protege a los propietarios cuando una innovación deja inservible alguna parte del edificio para su uso y disfrute. En ese caso, no podrá realizarse sin el consentimiento expreso del afectado.
Así, la Ley de Propiedad Horizontal no da vía libre para rechazar cualquier gasto comunitario, pero sí fija un límite claro frente a mejoras no necesarias que supongan un coste elevado. La comunidad puede aprobarlas si alcanza la mayoría legal, aunque no siempre podrá obligar a todos los propietarios a financiarlas. Si quieres conocer de primera mano cómo solucionar problemas inmobiliarios, entra en nuestra sección de trámites.
