El Banco de España ha publicado los nuevos índices y tipos de referencia aplicables al cálculo del valor de mercado de los préstamos hipotecarios cuando existe una cancelación anticipada.
La resolución publicada en el BOE actualiza los tipos de referencia de febrero de 2026 que se usan para calcular la compensación por riesgo de tipo de interés en determinados préstamos hipotecarios. Se trata de una referencia técnica relevante para quienes estén estudiando una amortización o una cancelación anticipada, sobre todo en hipotecas fijas o con revisiones superiores a un año. También es conveniente recordar que pagar el préstamo no siempre implica cerrar todos los frentes legales, ya que pueden permanecer inscritas en el registro las cargas que siguen en tu vivienda, algo que puede requerir trámites adicionales para dejar la propiedad completamente libre.
Qué cambia con los nuevos índices hipotecarios publicados por el Banco de España
Lo que se actualiza no es el índice que revisa la cuota habitual de la hipoteca, sino la tabla técnica que sirve para calcular el valor de mercado del préstamo y, en su caso, la compensación por riesgo de tipo de interés cuando el cliente amortiza capital o cancela el préstamo antes de tiempo. El propio Banco de España explica que estos tipos se publican precisamente para ese uso y que su difusión es mensual.
La normativa de transparencia bancaria establece que, para este cálculo, se tomen como referencia los tipos Interest Rate Swap, conocidos como IRS, a 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años, a los que se añade un diferencial. Ese diferencial se fija con arreglo a la diferencia existente entre el tipo del préstamo y el IRS que más se aproxime al plazo pendiente hasta la siguiente revisión o hasta el vencimiento.
A quién afecta la compensación por riesgo de tipo de interés al cancelar antes
No todas las hipotecas quedan afectadas por esta actualización. El Banco de España recuerda que esta compensación solo puede cobrarse si aparece pactada en el contrato y si la cancelación anticipada provoca una pérdida para la entidad. Además, en los préstamos a tipo variable cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, el banco no puede cobrar nada por este concepto.
Por eso, esta resolución interesa sobre todo a quienes tengan una hipoteca fija, mixta o variable con revisiones superiores al año y estén valorando amortizar parte del capital o cancelar la deuda por completo. En esos casos, la tabla oficial es la base que utiliza la entidad para determinar el valor de mercado del préstamo y comprobar si existe o no una pérdida financiera que justifique la compensación.
Qué valores recoge la resolución para febrero de 2026 y por qué importan
La nueva resolución fija el IRS a un año en el 2,056% para calcular el diferencial aplicable en las cancelaciones anticipadas. En la tabla principal, los tipos quedan en el 2,206% a dos años, 2,291% a tres, 2,378% a cuatro, 2,458% a cinco, 2,606% a siete, 2,796% a diez, 3,017% a quince, 3,109% a veinte y 3,107% a treinta años.
La comparación con enero muestra una bajada en todos los plazos, lo que deja una nueva referencia de mercado para este tipo de operaciones. Síguenos en nuestra sección de actualidad para conocer otras noticias económicas de interés.
