El Gobierno estudia un cambio en el IRPF para frenar las subidas del alquiler al finalizar contrato: reducir la ventaja del 50% en el IRPF a los propietarios que incrementen el precio cuando firmen un nuevo contrato. La medida, de aprobarse, afectaría a la tributación de los ingresos por alquiler y necesitaría el aval del Congreso.
La propuesta ha encendido el debate en el sector inmobiliario, que advierte de un posible efecto boomerang: si se endurece la fiscalidad al pequeño propietario, parte de la oferta podría salir del alquiler tradicional, tensionando aún más los precios, en un contexto en el que Europa lanza un plan para abaratar la vivienda con más fondos y cambios que apuntan también a los pisos turísticos.
Qué penalización prepara Hacienda en el IRPF si el casero sube el alquiler
La idea que está sobre la mesa pasa por “modular a la baja” la reducción general del 50% que hoy pueden aplicarse los arrendadores persona física en el IRPF por el alquiler de vivienda habitual. Ese beneficio permite tributar solo por la mitad del rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles), y el Gobierno baraja rebajarlo cuando el propietario suba la renta al terminar el contrato y firmar uno nuevo.
La penalización no se aplicaría a la actualización anual del alquiler prevista en el contrato y permitida por la normativa (habitualmente ligada al IPC u otros índices), sino a las subidas en el momento de renovación. Es decir, el foco está en el “salto” de precio entre contratos.
Por ahora no hay porcentajes cerrados. Según la información publicada, se estudia una escala progresiva: cuanto mayor sea la subida al renovar, menor sería la reducción fiscal, aunque en ningún caso se llevaría a cero. La vía prevista sería un real decreto ley que, tras aprobarse en Consejo de Ministros, tendría que convalidarse en el Congreso, donde el Gobierno no tiene garantizada la mayoría.
Cómo funciona hoy la reducción del alquiler en el IRPF y quién puede aplicar más
Antes de hablar de “castigos”, conviene recordar qué existe ya. La Agencia Tributaria detalla que la reducción del rendimiento neto positivo del alquiler depende de la fecha del contrato y de ciertas condiciones. De forma resumida, hoy la reducción puede ser:
- 60% si el contrato se celebró hasta el 26/05/2023.
- Desde el 26/05/2023, la reducción es:
- 90% si hay nuevo contrato en zona tensionada y la renta inicial baja más de un 5% frente a la del contrato anterior (tras su actualización anual).
- 70% si se alquila por primera vez en zona tensionada a inquilinos de 18 a 35 años, o si el arrendatario es una administración/entidad y se destina a alquiler social o a programas públicos con renta limitada.
- 60% si la vivienda fue rehabilitada y las obras terminaron en los dos años anteriores al contrato.
- 50% en el resto de casos.
Además, Hacienda recuerda que en alquiler turístico no se aplica esta reducción y que es clave declarar correctamente ingresos y gastos para no perderla en una regularización.
Consejos para propietarios e inquilinos ante la renovación del contrato de alquiler en 2026
Para los propietarios, si tu contrato vence este año, sigue de cerca el BOE y los anuncios oficiales: el plan fiscal está en fase de diseño y puede cambiar durante la negociación parlamentaria. Si finalmente se aprueba, subir la renta al renovar podría recortar parte del beneficio del 50% (o del porcentaje aplicable), por lo que la decisión tendrá también impacto tributario.
Para los inquilinos, es útil diferenciar dos situaciones: la actualización anual pactada en contrato y la subida al firmar un nuevo contrato al finalizar el anterior. La reforma que se estudia apunta a este segundo escenario, no al primero. Si estás negociando renovación, pide siempre la propuesta por escrito y revisa la fecha de vencimiento y las cláusulas de actualización. Entra en nuestra sección de trámites para conocer otros beneficios fiscales disponibles.
