La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal refuerza las herramientas de las comunidades frente a la morosidad. El artículo 21 concentra las claves: medidas preventivas, reclamación judicial, mediación y arbitraje. Incluso contempla la pérdida del derecho a voto del propietario deudor y, en última instancia, el embargo. ¿Qué paso dar si tu vecino no paga? Vamos por partes.
Qué dice el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre impagos de gastos comunes y medidas de reclamación
El artículo 21 regula el impago de los gastos comunes y fija un itinerario claro: primero medidas convencionales, después la reclamación judicial, con alternativas de mediación y arbitraje. También permite reclamar deudas inferiores a 2.000 euros por la obligación legal de contribuir a los gastos del edificio. ¿Y el derecho a voto del moroso? La ley prevé que quede suprimido en junta mientras persista la deuda. Si la situación se prolonga, puede llegarse al embargo de bienes.
La LPH se aprobó en enero de 2025, entró en vigor el 3 de abril y su última revisión se publicó en el BOE el 24 de julio. Además de la morosidad, introduce cambios prácticos para el día a día de la finca. ¿Te preguntas qué cambia en tu comunidad? A continuación lo mostramos:
- Digitalización de la gestión de comunidades para agilizar trámites y comunicaciones.
- Aclaración de multas por impago de cuotas u obras no autorizadas.
- Regulación de los pisos turísticos con acuerdos de la comunidad (tres quintas partes).
- Impulso a la instalación de paneles solares en zonas comunes del edificio.
- Ayudas destinadas a la rehabilitación y mejora integral de los inmuebles.
- Eliminación de barreras arquitectónicas a petición de mayores de 70 años o personas con discapacidad.
La actuación frente al impago arranca en la junta de propietarios. Primero, se reclama la deuda y se acuerda notificar al deudor por un medio fehaciente. Después, si no hay respuesta, se activa la vía judicial y pueden adoptarse medidas como el embargo, con intereses por mora. También puede hacerse pública, dentro de la comunidad y respetando la protección de datos, la identidad de quienes adeudan cuotas.
Quién puede iniciar la reclamación y qué organismos intervienen durante todo el proceso
La comunidad decide en junta las acciones frente al impago y encarga su ejecución a sus representantes. ¿Quiénes son los actores? La propia comunidad (a través de la junta) impulsa la reclamación; la notaría o el burofax aseguran que la comunicación al deudor quede registrada; y, si no hay solución, la vía judicial activa la recuperación de la deuda, con opción de mediación o arbitraje. En última instancia, el embargo puede recaer sobre bienes financieros o inmuebles. Además, la comunicación interna sobre deudores debe encajar con la Ley de Protección de Datos.
De ahí que resulte clave convocar correctamente la junta, votar el acuerdo de reclamación y seguir el cauce formal de notificación. Esto quiere decir: orden, tiempos y registro. ¿Hace falta algo más? Mantener informados a los vecinos y cumplir las mayorías cuando la norma las exija, como sucede con los pisos turísticos, donde se requiere la aprobación de tres quintas partes. En nuestra sección de trámites podrás encontrar otras gestiones inmobiliarias de interés.
