La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege a quienes viven de alquiler y zanja una duda habitual: vender la vivienda no permite echar al arrendatario antes del fin del contrato. Solo caben excepciones tasadas y con preaviso. En un contexto en el que cada vez más personas en España eligen el alquiler como alternativa a la hipoteca, la incertidumbre por un posible desalojo anticipado pierde peso. La LAU fija duraciones mínimas y prórrogas automáticas que blindan la continuidad del contrato.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre vender la vivienda con inquilino?
La normativa establece una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica. Durante ese tiempo, el contrato se prorroga de forma automática por plazos anuales, salvo decisión del inquilino de no renovarlo. Ante la pregunta clave (¿puede el casero rescindir para vender?) la respuesta es clara con la información disponible: el arrendatario puede mantenerse en la vivienda hasta el término del contrato. Además, cuenta con derecho de adquisición preferente si la propiedad sale a la venta.
La LAU contempla una única vía para recuperar la vivienda antes de cinco años cuando el propietario es persona física: la necesidad de ocuparla para uso propio o de familiares de primer grado, o para el cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad.
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, señala la LAU en su artículo 9.3.
Fuera de la venta y de la excepción anterior, el contrato solo puede finalizar por incumplimientos del arrendatario previstos en el artículo 27: impago de la renta u otras cantidades; falta de pago de la fianza o de su actualización; subarriendo o cesión sin consentimiento; daños en la vivienda, obras no consentidas o actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
Derecho de adquisición preferente y compensaciones si hay fraude en la venta
Si el propietario decide vender, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente. Si prefiere no comprar, puede seguir en el inmueble hasta que venza el contrato. En estos escenarios, es frecuente que se planteen acuerdos económicos para una salida anticipada, pero, según el portal inmobiliario Fotocasa, el inquilino no está obligado a aceptarlos.
Si transcurridos tres meses desde el desalojo el propietario o sus familiares no han ocupado la vivienda, el inquilino puede pedir una indemnización equivalente a una mensualidad de alquiler por cada año restante del contrato o exigir la formalización de un nuevo contrato en la misma vivienda. Puedes conocer otras noticias inmobiliarias accediendo a nuestra sección de actualidad.
