El encarecimiento del mercado inmobiliario contrasta con una bajada en las operaciones de compraventa y en la firma de hipotecas.
La Comunidad de Madrid registra una subida interanual del 13% en el precio anunciado de la vivienda de segunda mano, mientras que en la capital el metro cuadrado se dispara hasta los 6.630 euros. Comprar una vivienda de segunda mano resulta cada vez más caro en la Comunidad de Madrid. El precio medio anunciado cerró junio de 2026 en 5.410 euros por metro cuadrado, después de aumentar un 0,7% durante el segundo trimestre y un 13% frente al mismo mes del año anterior.
Madrid se mantiene así como la segunda comunidad autónoma con la vivienda usada más cara de España, únicamente por detrás de Baleares, donde el metro cuadrado alcanza los 5.441 euros. En Madrid capital, la presión es todavía mayor: el precio medio se sitúa en 6.630 euros por metro cuadrado, de acuerdo con el Índice Inmobiliario Fotocasa.
La vivienda usada sube un 13% en Madrid y supera los 5.400 euros
Los datos de Fotocasa reflejan precios de oferta, es decir, las cantidades solicitadas por los propietarios en los anuncios inmobiliarios. No representan necesariamente el precio definitivo pagado ante notario, aunque permiten observar con rapidez los cambios que se producen en el mercado.
Las cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadística confirman, no obstante, que el encarecimiento también se está trasladando a las operaciones formalizadas. Durante el primer trimestre de 2026, el precio general de la vivienda aumentó un 13,6% interanual en la Comunidad de Madrid. En el caso concreto de la vivienda de segunda mano, la subida alcanzó el 14,7%, frente al incremento del 6,9% registrado por la vivienda nueva.
Además, la vivienda usada se encareció un 3,2% solamente entre el cuarto trimestre de 2025 y el primero de 2026. En el conjunto de España, el aumento interanual fue del 13,5%, por lo que Madrid avanzó más de un punto por encima de la media nacional.
| Indicador en Madrid | Último dato disponible |
|---|---|
| Precio ofertado en la Comunidad de Madrid | 5.410 euros/m² |
| Variación interanual del precio ofertado | 13% |
| Precio ofertado en Madrid capital | 6.630 euros/m² |
| Subida oficial de la vivienda usada | 14,7% |
| Compraventas registradas en mayo | 6.194 |
| Viviendas usadas vendidas en mayo | 4.963 |
Dentro de Madrid capital, las diferencias entre distritos son especialmente amplias. Salamanca alcanza los 10.786 euros por metro cuadrado, seguido de Chamberí, con 9.361 euros, y Retiro, con 8.637 euros. En el extremo contrario aparece Villaverde, que, pese a ser el distrito más económico, ya se sitúa en 2.992 euros por metro cuadrado.
Las compraventas caen un 11,2% mientras las hipotecas crecen en Madrid
El incremento de los precios está coincidiendo con una reducción del número de operaciones. En mayo de 2026 se registraron 6.194 compraventas de viviendas en la Comunidad de Madrid, un 11,2% menos que en el mismo mes del año anterior. De ellas, 4.963 correspondieron a inmuebles usados y 1.231 a viviendas nuevas.
Por lo tanto, ocho de cada diez viviendas vendidas en Madrid durante ese mes eran de segunda mano. Esta concentración provoca que buena parte de la demanda se dirija hacia un parque inmobiliario cuya oferta disponible resulta insuficiente en las zonas con mayor presión.
El Banco de España señala que la construcción de nuevas viviendas está creciendo a un ritmo inferior al de la demanda. La creación de hogares, las compras de no residentes y la escasez de obra nueva mantienen la presión sobre los inmuebles usados, especialmente en las provincias que ya presentan los precios más elevados.
La evolución de las hipotecas presenta, sin embargo, un comportamiento diferente al de las compraventas. En mayo se constituyeron 6.497 hipotecas sobre viviendas en la Comunidad de Madrid, un 4,6% más que un año antes. En el conjunto de España se firmaron 42.213, un 0,1% menos, con un importe medio de 174.866 euros y un tipo de interés medio inicial del 2,98%.
Comprar una vivienda usada en Madrid exige sumar impuestos y otros gastos
Además del precio de compra, quien adquiera una vivienda de segunda mano en Madrid debe tener en cuenta el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo general aplicable en la Comunidad de Madrid es del 6%, calculado sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el valor declarado cuando este sea superior.
Existe una bonificación del 10% de la cuota para determinadas compras de vivienda habitual con un valor igual o inferior a 250.000 euros. Las familias numerosas pueden acceder a un tipo reducido del 4% cuando cumplan los requisitos establecidos por la administración autonómica.
La autoliquidación mediante el modelo 600 debe presentarse en un plazo de 30 días hábiles desde la formalización de la compraventa. A este desembolso hay que añadir los gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, tasación y, cuando proceda, los costes vinculados a la financiación hipotecaria.
