La Ley de Arrendamientos Urbanos establece cuándo el nuevo dueño debe respetar el contrato de alquiler y en qué casos el vendedor debe pagar una compensación al arrendatario.
Vender una vivienda con inquilino no permite terminar el contrato de alquiler de forma automática. La Ley de Arrendamientos Urbanos protege al arrendatario y obliga al comprador a colocarse en la posición del anterior propietario durante los plazos mínimos que marca la normativa. Solo en determinados contratos de larga duración puede aparecer una indemnización a cargo del vendedor.
Cuándo debe respetarse el contrato de alquiler tras vender una vivienda alquilada
La venta de una vivienda arrendada no elimina los derechos del inquilino. Según el artículo 14 de la LAU, el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato si el anterior propietario era una persona física.
Cuando el arrendador anterior es una persona jurídica, este plazo mínimo se amplía a siete años. Durante ese tiempo, el nuevo propietario no puede expulsar al inquilino por el simple hecho de haber adquirido el inmueble ni cambiar unilateralmente las condiciones pactadas.
Esto afecta directamente a quienes compran una casa ocupada por un contrato de alquiler en vigor. El inmueble puede venderse, pero el arrendamiento continúa dentro de los límites legales. Para el inquilino, supone una garantía de permanencia. Para el comprador, implica asumir las obligaciones del casero anterior.
La indemnización al inquilino cuando el contrato supera los cinco o siete años
El derecho a indemnización aparece cuando el contrato tiene una duración superior a los mínimos legales y el comprador solo queda obligado a soportar el arrendamiento hasta completar esos cinco o siete años, siempre que concurran los requisitos previstos por la normativa hipotecaria.
En ese caso, quien debe pagar la compensación no es el nuevo propietario, sino el vendedor. La cuantía fijada por la LAU equivale a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que exceda del plazo mínimo y que quede pendiente de cumplir.
Así, si un propietario persona física firmó un alquiler de diez años y vende la vivienda antes de que finalice ese periodo, el inquilino mantiene su protección durante los cinco primeros años. Si después se extingue el contrato antes del plazo pactado, el antiguo dueño puede verse obligado a indemnizarle por los años que resten.
La misma regla se aplica, con el umbral de siete años, cuando el arrendador anterior era una empresa o persona jurídica.
Qué deben tener en cuenta propietarios e inquilinos antes de vender la casa
La LAU también regula el derecho de adquisición preferente del inquilino cuando se vende la vivienda arrendada. En términos generales, el arrendatario puede tener derecho de tanteo o retracto, salvo que se haya pactado válidamente su renuncia. Si existe esa renuncia, el propietario debe comunicar su intención de vender con una antelación mínima de 30 días antes de formalizar la compraventa.
Por este motivo, una vivienda alquilada requiere analizar el contrato antes de cerrar la operación. No basta con acordar un precio de venta. El comprador necesita conocer la duración pendiente, la renta, las cláusulas firmadas y si existe renuncia al derecho de adquisición preferente.
Para el propietario vendedor, el mayor riesgo surge al haber pactado contratos de larga duración sin prever una futura transmisión del inmueble. La venta sigue siendo posible, pero puede generar una obligación económica si el inquilino pierde parte del plazo inicialmente acordado. Accede a nuestra sección de trámites para conocer otras gestiones inmobiliarias.
