Si has sufrido una gotera en casa, ya sabes que el agua no entiende de horarios ni de paciencia. La buena noticia es que el Boletín Oficial del Estado confirma que puedes reclamar a la comunidad de vecinos los gastos del arreglo. La base está en la Ley de Propiedad Horizontal, publicada como Ley 49/1960, de 21 de julio. Y sí, incluso cuando las humedades salpican a varias viviendas y el arreglo se hace eterno, la responsabilidad está más clara de lo que parece. Hay excepciones, pero son muy concretas y poco frecuentes, así que no son la excusa perfecta para escaquearse. Vamos al grano: ¿quién paga, en qué casos y cómo proceder sin broncas en el rellano?
¿Quién paga una gotera en una comunidad, según la Ley de Propiedad Horizontal?
Los gastos por arreglar una gotera deben reclamarse a la comunidad de vecinos. En otras palabras, la comunidad tiene la obligación de mantener la habitabilidad del edificio; de hecho, la propia norma lo deja claro y sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios. No hay que montar una asamblea eterna para decidir si se paga o no: la ley ya lo ordena.
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, lo concreta al exigir “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”. En ese mismo apartado se incluyen “las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Puede parecer que, si la gotera nace en un garaje o en una terraza de uso privativo, toca rascarse el bolsillo al propietario. Sin embargo, el administrador de fincas, Alex Nasu, a través de su cuenta de TikTok, indica que también en esos casos los gastos deben correr a cuenta de la comunidad.
Según explica, “Hay que distinguir entre lo que es el uso privativo de una terraza y a quién pertenece la titularidad de los elementos que la conforman, es decir, a quién le pertenecen los elementos que forman la terraza”. Y añade un ejemplo clave: “Cuando las filtraciones se producen por el deterioro de elementos estructurales, como pueden ser la impermeabilización que hay debajo del solado o el forjado, estamos ante elementos comunes por naturaleza y la reparación es responsabilidad de la comunidad, independientemente de que el acceso sea exclusivo de un propietario”.
¿Quién asume el gasto en cada situación?
Para tener un vistazo rápido, estos son los escenarios descritos y la regla general que se aplica conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y las aclaraciones mencionadas.
| Escenario | ¿Quién paga? |
|---|---|
| Goteras en el edificio (regla general de conservación y habitabilidad) | La comunidad de vecinos |
| Garaje | La comunidad de vecinos |
| Terraza de uso privativo | La comunidad de vecinos |
| Filtraciones por impermeabilización bajo el solado o por el forjado | La comunidad de vecinos |
| Excepción prevista en estatutos para una terraza privativa | El propietario de la vivienda |
No obstante, hay que tener en cuenta que existen excepciones cuando los estatutos de la comunidad establecen directamente que, en el caso de una terraza privativa, el propietario se hace cargo de la reparación. Son supuestos muy concretos y menos comunes, pero conviene mirarlos para no llevarse sorpresas. Entra en nuestra sección de trámites para conocer otro tipo de gestiones.
