La nueva Ley 2/2026 autoriza aumentar hasta un 20% la edificabilidad y un 30% la densidad en parcelas destinadas a vivienda protegida. La medida podrá aplicarse sin modificar el planeamiento urbanístico, aunque los ayuntamientos tendrán margen para limitarla.
Los edificios destinados a vivienda protegida en Madrid podrán ganar hasta dos alturas adicionales cuando sea necesario para aplicar los nuevos incrementos de edificabilidad. La norma, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, busca aumentar la oferta de vivienda asequible a corto plazo aprovechando suelos ya planificados y reduciendo trámites administrativos.
Qué cambia con la nueva ley de vivienda protegida en Madrid
El cambio principal afecta a parcelas sin edificar calificadas para vivienda con protección pública. En estos terrenos se podrá elevar hasta un 20% la edificabilidad asignada y hasta un 30% la densidad cuando exista un límite máximo de viviendas por parcela.
La norma exige que el volumen resultante se destine en su totalidad a vivienda protegida. Además, los usos compatibles que permita el planeamiento no podrán superar el 20% del espacio destinado a vivienda.
La ley también permite aumentar la altura del edificio en un máximo de dos plantas para materializar esa edificabilidad adicional. Esta subida podrá hacerse sin modificar el planeamiento urbanístico vigente, siempre que se cumplan las condiciones previstas.
Los ayuntamientos podrán decidir si aplican el aumento de edificabilidad
La medida no funcionará de forma automática en todos los municipios. Los ayuntamientos disponen de cuatro meses desde la entrada en vigor de la ley para decidir si no aplican este régimen, si establecen condiciones más restrictivas o si delimitan los ámbitos donde podrá utilizarse.
Pasado ese plazo, los interesados podrán solicitar las licencias necesarias. La Comunidad de Madrid fija un periodo de dos años para pedir licencia y tres años para ejecutar las obras, una ventana temporal pensada para acelerar la construcción de vivienda protegida.
La nueva regulación también podrá aplicarse a parcelas con licencias de obras en tramitación o concedidas, siempre que no haya comenzado la construcción y no existan compradores o adjudicatarios que hayan firmado contratos o entregado cantidades a cuenta.
Cómo afectará la subida de altura a los nuevos desarrollos de Madrid
El mayor impacto se espera en los grandes desarrollos residenciales con suelo pendiente de edificar. En la ciudad de Madrid, los cambios pueden tener especial relevancia en ámbitos como Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros, Los Cerros o El Cañaveral, zonas donde ya se concentra una parte importante de la nueva vivienda planificada.
Para los demandantes de vivienda, la consecuencia más directa sería la posibilidad de que una misma parcela incorpore más pisos protegidos. Para los promotores, la norma también prevé que, si el aumento de edificabilidad exige ampliar infraestructuras o redes públicas exteriores, los costes correrán a cargo del promotor de la actuación.
El Ayuntamiento de Madrid ya mantiene abiertas otras iniciativas de vivienda asequible en estos nuevos barrios. Entre ellas figura la licitación de diez parcelas municipales en Los Berrocales y Los Ahijones para levantar 1.017 viviendas en alquiler asequible con opción a compra.
El efecto final dependerá de cada municipio, del estado de las licencias y de la capacidad de cada desarrollo para asumir más viviendas sin retrasar dotaciones, transporte y servicios básicos.
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