El Alto Tribunal ha zanjado la duda: cuando el servicio de conserjería se externaliza, la comunidad de vecinos mantiene la responsabilidad sobre los salarios. Así lo establece el artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores y lo refrenda ahora la justicia, al declarar que esta labor forma parte de la “propia actividad” de la finca.
Qué significa para las comunidades de propietarios ser empresario principal tras la sentencia
¿Puede la comunidad desentenderse porque firmó con una empresa de servicios? La respuesta, tras este fallo, es un rotundo “no”. Los magistrados entienden que la comunidad participa como “agente económico” en la producción del servicio, con medios materiales y humanos propios o de terceros. Por ello, si la contratista no paga, el trabajador puede reclamar directamente al edificio.
En el caso analizado, el conserje reclamó diferencias salariales que la primera empresa no abonó y denunció cesión ilegal. La Sala concluye que la finca, al externalizar una tarea que podría asumir de forma directa, se convierte en empresario principal a todos los efectos.
Responsabilidad solidaria: cuándo responden las comunidades de las deudas de la contrata
El artículo 42 establece que la empresa principal responde solidariamente “durante el año siguiente a la finalización del encargo” cuando la obra o servicio corresponde a su actividad. El mantenimiento, la limpieza o la vigilancia de la finca entran de lleno en ese concepto. Por tanto, la comunidad debe afrontar los pagos pendientes si la contratista, o la que la sustituye, incumple.
Ojo, porque la solidaridad alcanza a todas las compañías que hayan intervenido en la cadena de subcontratación. ¿Qué sucede si existe subrogación y la primera mercantil desaparece? La responsabilidad se extiende tanto a la saliente como a la entrante, además de a la propia comunidad.
Claves de la decisión judicial que deben conocer los vecinos y administradores hoy
Antes de despachar el asunto, conviene repasar los puntos esenciales que fija el Supremo:
- El servicio de conserjería es “propia actividad” de la comunidad, aunque se delegue.
- La finca ostenta la condición de empresario principal por participar en la producción del servicio.
- Existe responsabilidad solidaria por las deudas salariales de la contratista conforme al artículo 42.
- La solidaridad cubre a todas las empresas que hayan prestado el servicio y al edificio.
Estas conclusiones obligan a los administradores de fincas a extremar la vigilancia sobre las obligaciones salariales de las contratas. ¿Se revisan periódicamente los recibos de salario? ¿Se verifica que la mercantil paga puntualmente?
Tabla resumen de sujetos implicados y alcance de la responsabilidad solidaria
| Sujeto implicado | Papel en la relación laboral | Fundamento legal señalado por el Supremo |
|---|---|---|
| Comunidad de propietarios | Empresario principal | Art. 42 ET: responde de salarios de la propia actividad |
| Empresa saliente (primera contrata) | Contratista incumplidora | Deuda original con el trabajador |
| Empresa entrante (subrogada) | Nueva prestataria del servicio | Comparte solidaridad por continuar la actividad externalizada |
| Trabajador (conserje) | Reclamante de diferencias salariales | Derecho a dirigirse contra cualquiera de los obligados solidarios |
En consecuencia, la sentencia refuerza la protección del personal subcontratado y sitúa en primera línea a las comunidades de propietarios. Por otro lado, obliga a estas entidades vecinales a plantearse si compensa externalizar tareas que podrían gestionar directamente.
