La idea de comprarte un piso en Madrid para alquilarlo suena tan bien como ese café que te salva la mañana: promete energía constante y, con suerte, un sabor agradable cada mes. Pero, igual que pasa con el café, la clave está en elegir el grano, medir bien el agua y no quemar la mezcla. Aquí vas a encontrar (sin rodeos y con números en mano) qué implica de verdad poner tu dinero en ladrillo madrileño. Verás por qué algunos prefieren el alquiler a largo plazo y otros se lanzan de cabeza al famoso flipping. Además, repasaremos riesgos reales, el capital que necesitas y los barrios que mejor están rindiendo en 2025. Y, por supuesto, remataremos con consejos accionables para que empieces con buen pie.
¿Invertir para alquilar o reformar pisos en Madrid para vender?
Meterte en un alquiler a largo plazo no es lo mismo que comprar, reformar y vender a la carrera. Antes de firmar nada, conviene comparar ambas jugadas para ver cuál encaja con tu bolsillo y tu paciencia.
| Estrategia | Plazo | Forma de ingreso | Rentabilidad típica* | Riesgo principal | Capital inicial |
|---|---|---|---|---|---|
| Comprar para alquilar | Largo (ingresos mensuales) | Renta cada mes | Bruta 2 %-5 %; neta del ejemplo 1,97 % | Inquilinos conflictivos, derramas, reformas parciales | Desde 300.000 € propios (hipoteca hasta 80 %) |
| Flipping (comprar, reformar y vender) | Corto (1 año aprox.) | Ganancia única al vender | Multiplica x3-5 la inversión si sale redondo | Sobrecostes de obra, mercado frío en la venta | Capital total desde el primer día |
En pocas palabras: el alquiler te da un flujo constante y estable, mientras que el flipping puede engordar más la cuenta… si clavas los tiempos y no te tiembla el pulso al negociar obras y ventas.
Los pisos puestos en alquiler parecen tranquilos hasta que un inquilino deja de pagar o la comunidad te pasa una derrama que vale más que una escapada a Menorca. Lo aconsejable es revisar la ITE o IEE del edificio antes de comprar y planificar la reforma al inicio para evitar parones futuros. Con el flipping, el susto llega si la obra se alarga, los costes se disparan o el mercado se enfría justo cuando pones el piso a la venta. Elegir barrios consolidados y llevar una gestión milimétrica (como hacen en Mi Piso en Madrid) baja el riesgo, pero no lo elimina: aquí el margen de error es mínimo y el reloj nunca se para.
¿Cuál es el capital necesario para empezar?
Si tu objetivo es alquilar, no necesitas todo el oro de Moscú. Con entre 300.000 € y 400.000 € propios puedes financiar un piso de hasta 1 millón € aprovechando hipotecas al 80 % del valor. Eso sí, recuerda sumar impuestos, notaría y reforma al presupuesto.
Para el flipping, la película cambia: debes tener el capital completo desde el minuto uno. Las oportunidades vuelan y el vendedor no esperará a que el banco apruebe tu hipoteca. En resumen, aquí manda la liquidez inmediata.
Delegar la gestión del alquiler (búsqueda de inquilinos, cobros, averías) convierte tu inversión en un ingreso “piloto automático”. Hacerlo tú mismo puede arañar algún euro extra, pero roba tiempo y paz mental.
En cambio, el flipping exige cien por cien de implicación: localizar chollos, renegociar, dirigir la reforma, pintar, fotografiar, anunciar y vender. Si no te apasiona el ladrillo como para vivir pegado al teléfono, mejor quédate con el alquiler de largo recorrido.
Zonas de Madrid con mayor rentabilidad en 2025
Elegir barrio es media partida ganada. Los distritos consolidados ofrecen seguridad y demanda estable; los emergentes, un plus de rentabilidad si aciertas la ola de crecimiento. A continuación mostramos los barrios con mayor rentabilidad:
- Chamberí (Trafalgar, Almagro): castizo, señorial y a dos pasos del centro.
- Salamanca (Recoletos, Goya, Lista, Castellana): el enclave favorito de perfiles internacionales.
- Centro (Chueca, Las Letras, Malasaña): carácter, vida y excelente conexión en metro.
- Retiro (Ibiza, Jerónimos): mezcla de aire clásico y zonas verdes.
- Puerta del Ángel: el “nuevo Brooklyn madrileño”; más asequible y con futuro prometedor.
- Business Area (Cinco Torres): oficinas, universidad y servicios subiendo la demanda residencial.
Estas áreas combinan buena salida de alquiler hoy y potencial de revalorización dentro de diez años, justo el equilibrio que buscan muchos inversores prudentes. El siguiente paso es calcular la rentabilidad del piso. Lo primero es contar todo el CAPEX: compra (900.000 € en el ejemplo), impuestos, reforma y muebles (300.000 € más). Total: 1.200.000 €. Sin ese dato, el cálculo será tan fiable como una báscula estropeada.
Prosigamos con un ejemplo práctico: Ingresas 3.500 € al mes (42.000 € al año). Restas un 25 % de gastos recurrentes y otro 25 % de impuesto de sociedades si compras con patrimonial. Resultado: 23.625 € limpios cada doce meses. Divide esa cifra entre el CAPEX y tendrás la rentabilidad neta: 1,97 % anual. Sin sorpresas, sin humo, con los números claros.
Antes de enamorarte de un piso, revisa la ITE del edificio y calcula el CAPEX completo para evitar que la rentabilidad se evapore en derramas o sobrecostes. Negocia la hipoteca con calma: un 1 % menos en el interés puede darte miles de euros extra a largo plazo. Finalmente, delega la gestión si valoras tu tiempo; la paz mental también suma al beneficio final. Conoce como llevas a cabo otras gestiones inmobiliarias accediendo a nuestra sección de trámites.
