La cesión gratuita de una vivienda a un hijo puede tener efectos fiscales distintos según sea domicilio habitual o una segunda residencia.
En los últimos meses se ha normalizado una situación cada vez más común: hijos adultos que residen en viviendas propiedad de sus padres sin abonar alquiler. ¿Supone eso un problema con el fisco? Depende, y mucho, de dónde y cómo se produce esa convivencia.
Ceder una segunda vivienda gratis al hijo sí afecta a la declaración de la Renta
Este es el escenario más frecuente y, a la vez, el que menos preocupación debería generar. Si el hijo vive con sus progenitores en el domicilio habitual, la Agencia Tributaria no interviene ni reclama pagos. La razón es que esta convivencia está amparada por el Código Civil a través del deber de alimentos, que incluye la obligación de proporcionar sustento y habitación cuando los descendientes carecen de medios propios.
La situación cambia cuando los padres son propietarios de un segundo inmueble, por ejemplo, un piso vacío o un apartamento vacacional, y permiten que el hijo viva allí para independizarse sin pagar renta. En ese caso, la normativa del IRPF puede afectar a los progenitores mediante la imputación de rentas inmobiliarias. Es decir, los dueños deben incluir en su declaración de la Renta un beneficio teórico, calculado habitualmente como un porcentaje del valor catastral, aunque no estén cobrando dinero por ese inmueble.
Además, al tratarse de una cesión gratuita, la ley impide que los propietarios se deduzcan gastos como el mantenimiento del inmueble, el IBI o la comunidad. A continuación, te mostramos los supuestos más habituales:
| Situación habitual | Consecuencia fiscal principal | A quién afecta |
|---|---|---|
| Hijo convive con los padres en el domicilio habitual | No hay intervención ni reclamación | No genera efectos tributarios |
| Hijo vive gratis en una segunda vivienda de los padres | Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF y sin deducción de ciertos gastos | Padres (propietarios) |
| Uso gratuito del inmueble por el hijo | Puede considerarse donación del derecho de uso | Hijo (en teoría) |
La posible tributación del hijo como donación existe, pero casi nunca se persigue
Lo que ha motivado las advertencias recientes es el papel del hijo desde un enfoque técnico estricto. Disfrutar de una vivienda ajena sin pagar puede interpretarse como una donación del derecho de uso. La administración autonómica tendría potestad para reclamar el impuesto de sucesiones y donaciones calculado sobre el precio de mercado de un alquiler similar en la zona.
La persecución activa de estos casos es extremadamente inusual, y suele reservarse para inmuebles de muy alto valor o para situaciones donde se sospecha de un alquiler cobrado en dinero negro.
Para quien quiera evitar sustos y dejar todo bien atado, los expertos recomiendan formalizar la situación. La herramienta más habitual es el contrato de comodato, un préstamo de uso gratuito que ayuda a justificar ante el fisco que no existe renta ni ingresos por alquiler. Conoce más noticias tributarias accediendo a nuestra sección de trámites.
