La reciente aclaración de la Dirección General de Tributos cambia las reglas del juego para los propietarios que tengan inmuebles en zonas tensionadas, es decir, aquellas con mayores problemas de acceso a la vivienda. Según el organismo, para poder seguir aplicando en la Renta la deducción del 90% sobre los rendimientos del alquiler, será necesario reducir, al menos, un 5% el importe del arrendamiento en comparación con el contrato anterior. De no hacerlo, se perderá esta sustanciosa bonificación fiscal. ¿Te interesa saber qué ocurre si el inquilino se marcha a los pocos meses? Si el propietario quiere mantener la deducción en la siguiente campaña, tendrá que volver a recortar la renta otro 5% en relación con el contrato que acaba de finalizar.
La rebaja obligada del 5% y su impacto en la declaración de la Renta
Para entender esta medida, conviene recordar que los caseros con viviendas ubicadas en zonas declaradas “tensionadas” se benefician de una reducción de hasta el 90% en los rendimientos inmobiliarios, siempre que cumplan con el requisito de la rebaja del 5%. La DGT, en su consulta del pasado 28 de marzo, insiste en que este descenso debe aplicarse cada vez que se firma un nuevo contrato, incluso cuando la duración del anterior sea inferior a un año.
Dicho de otra forma, si un arrendador bajó la renta un 5% para disfrutar de la ventaja fiscal y, al cabo de unos meses, el arrendatario rescinde el contrato, el propietario no podrá repetir el mismo precio al nuevo inquilino. Deberá, de nuevo, bajarlo al menos otro 5% sobre el importe ya reducido. Ojo con la rotación de inquilinos, porque puede encarecer indirectamente el incentivo.
La postura de la Dirección General de Tributos ante la alta rotación de inquilinos
La Dirección General de Tributos no deja resquicio a dudas: si el casero se salta la rebaja en el siguiente contrato, la deducción no puede aplicarse. La consulta presentada por un propietario que pretendía mantener la misma renta tras la marcha de un inquilino evidenció esta imposibilidad. El resultado penaliza a quienes tienen una alta rotación de arrendatarios, ya que cada vez que cambia el contrato, el precio debe seguir descendiendo.
De ahí que los propietarios se vean obligados a sopesar si resulta rentable reducir continuamente el alquiler con el fin de mantener la bonificación o, por el contrario, desecharla y fijar un precio superior a largo plazo.
Lista de pasos que los caseros deben cumplir para obtener la bonificación del 90%
Antes de mostrar en detalle estas obligaciones, conviene entender que la medida ha sido pensada para incentivar la bajada de precios en zonas con dificultades de acceso a la vivienda. Para disfrutar de ella, conviene tener claros los siguientes pasos:
- Verificar que el inmueble se encuentra en una zona tensionada.
- Garantizar que la renta se rebaja al menos un 5% respecto al contrato anterior.
- Recoger en el nuevo contrato el importe reducido y la fecha de inicio.
- Declarar los rendimientos ajustados en la campaña de la Renta.
- Asegurarse de que, si cambia el inquilino, se rebaja de nuevo el 5%.
A continuación, se presenta un esquema simplificado para verlo de una forma más gráfica:
| Condición | Beneficio Fiscal |
|---|---|
| Vivienda en zona tensionada | Deducción del 90% en la declaración de la Renta |
| Rebaja mínima del 5% respecto al contrato anterior | Mantenimiento de la bonificación año tras año |
| Nuevos contratos tras alta rotación de inquilinos | Obligación de volver a reducir un 5% adicional |
Si no se cumple alguno de estos puntos, el propietario pierde automáticamente la posibilidad de aplicar la deducción del 90%. La clave está en verificar la clasificación de la zona como tensionada y asegurarse de aplicar la bajada del 5% cada vez que se firme un nuevo contrato. Desde la Dirección General de Tributos se advierte que no hay excepciones, por lo que resulta fundamental hacer números y analizar si merece la pena esta estrategia.
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