La Ley de Arrendamientos Urbanos permite desistir del alquiler tras seis meses con 30 días de preaviso. Si no hay cláusula de indemnización en el contrato, el propietario debe devolver la fianza aunque el inquilino se marche antes de lo pactado.
La duración habitual del alquiler es de un año, prorrogable hasta cinco. Sin embargo, pueden surgir salidas anticipadas. Aquí es donde la LAU, y lo que se incluya (o no) en el contrato, marcan la diferencia: sin cláusula de indemnización, el casero no puede quedarse la fianza por un desistimiento tras el primer semestre.
Qué dice el artículo 11 de la LAU sobre desistimiento y fianza
La LAU recoge que el inquilino puede romper el contrato cuando hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio, siempre que avise con una antelación mínima de treinta días. En ese caso, no hay penalización por las mensualidades restantes del semestre y, por finalización del contrato, corresponde la devolución de la fianza.
¿Y si decide irse antes? Solo si el arrendatario rompe el contrato antes de los primeros seis meses, el propietario puede reclamar las rentas pendientes hasta completar ese semestre. Cuidado con esto: el momento de la salida y el preaviso cambian por completo el escenario económico. Antes de entrar en detalles, conviene distinguir los dos supuestos principales:
- Desistimiento tras seis meses: el inquilino abandona la vivienda con 30 días de preaviso. Corresponde devolver la fianza.
- Incumplimiento antes de seis meses: el inquilino se va antes del primer semestre. El propietario podría retener la fianza como parte de la indemnización si el contrato lo permite.
Si el contrato no incluye una cláusula que fije indemnización por cancelación, el propietario deberá devolver siempre la fianza al inquilino. De ahí que muchos recomienden incorporar un apartado específico que regule cómo actuar en caso de desistimiento o incumplimiento. La propia LAU establece el criterio de compensación: una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse. Ahora bien, esta indemnización solo procede si está pactada en el documento; si el contrato no dice nada, el inquilino queda liberado de esa carga.
Cómo calcular la indemnización proporcional por meses restantes del contrato
La regla es clara: una mensualidad por cada año pendiente. ¿Quedan menos de 12 meses? Se prorratea. Así, con seis meses por cumplir sería media mensualidad; con tres, un cuarto. Nada de pillarse los dedos: el propio contrato debe recoger esta fórmula.
| Meses que restan de contrato | Indemnización aplicable |
|---|---|
| 12 meses | 1 mensualidad de renta |
| 6 meses | Media mensualidad de renta |
| 3 meses | Un cuarto de mensualidad de renta |
En ausencia de la cláusula, aunque el inquilino se marche tras el sexto mes, el arrendador no puede exigir esta compensación y debe devolver la fianza. Por el contrario, si la salida ocurre antes del primer semestre y existe cláusula, podría retener la fianza como parte de la indemnización, además de reclamar las rentas hasta completar los seis meses. Accede a nuestra sección de trámites para conocer más gestiones inmobiliarias.
