La crisis de la vivienda aprieta a hogares con menos ingresos y también a la clase media, retrasando la emancipación juvenil en toda la UE. Con este diagnóstico, la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo ha puesto sobre la mesa un borrador, redactado por el popular Borja Giménez Larraz, que plantea incentivos a la compra de primera vivienda: tipos reducidos, préstamos a bajo interés, avales de hasta el 100 % y, sobre todo, exención de impuestos en la transacción.
La pregunta clave es cuánto podrían ahorrar los compradores. Se estima que entre el 20 y el 25 % del precio de una vivienda corresponde a cargas fiscales. Sin ese peso, un piso de 200.000 euros podría quedar en 150.000; ahora bien, la propuesta europea habla de «impuestos de la transacción», lo que acota el foco a tributos concretos en España.
Qué impuestos de la vivienda en España entran en el radar europeo y por qué
En España, la fiscalidad cambia si la compra es de obra nueva o de segunda mano. Si es obra nueva, el comprador paga IVA (10 % con carácter general o 4 % en determinadas viviendas protegidas) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura pública y suele oscilar entre el 0,5 y el 1,5 %.
En segunda mano no se paga IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos entre el 4 % y el 11,5 % según la comunidad autónoma, además del mismo AJD. Son precisamente el ITP y el AJD los que quedarían bajo el paraguas de los «impuestos de la transacción». El IVA, aunque encaja en esa categoría, está armonizado en la UE y su modificación exigiría cambiar la Directiva del IVA con unanimidad en el Consejo. La Eurocámara puede recomendar su estudio, pero lo previsible es que el debate se centre en tributos de competencia nacional.
El ahorro sería especialmente relevante en la segunda mano: suprimir ITP y AJD podría recortar con facilidad más del 10 % del valor del inmueble, al eliminar de una tacada los dos gravámenes que recaen sobre la transmisión.
En obra nueva el escenario es distinto. Si la exención no incluyese el IVA (la opción más probable), el ahorro se limitaría al AJD de la escritura: entre un 0,5 y un 1,5 %, es decir, unos 1.000 a 3.000 euros en un piso de 200.000. Si, en cambio, se llegase a incluir también el IVA, el impacto sería radical: 20.000 euros menos para ese mismo precio.
La recaudación de 52.000 millones y las razones que frenan cambios fiscales
¿Por qué no se ha actuado antes? Por la recaudación. Según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la vivienda aporta más de 52.000 millones de euros al año en impuestos, alrededor del 3,5 % del PIB, mientras que el gasto en políticas de vivienda apenas roza el 0,5 % del PIB. El pastel se reparte entre todas las administraciones: el Estado (IVA e IRPF), las comunidades autónomas (ITP y AJD) y los ayuntamientos (IBI, plusvalía, ICIO y tasas). Tocar estos tributos implica pérdidas de ingresos a todos los niveles, un freno evidente para cualquier reforma.
Más allá de la compraventa, orbitan otros impuestos que influyen en el precio final. Del lado del vendedor, la plusvalía municipal (IIVTNU) y el IRPF por la ganancia patrimonial condicionan la oferta y el precio de salida. También pesan los tributos recurrentes, como el IBI anual del propietario, y los ligados a la construcción (ICIO y diversas tasas y licencias), que soporta el promotor y que, desde el inicio, empujan al alza el coste del inmueble. Entra en nuestra sección de actualidad para conocer otras noticias del mercado inmobiliario.
