La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a que los propietarios pidan autorización a la junta de vecinos para iniciar un nuevo alquiler turístico, con una mayoría de tres quintas partes.
Desde el pasado 3 de abril está en vigor la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal incluida en la Ley Orgánica 1/2025. Este cambio afecta a las comunidades de vecinos en lo que llevamos desde entonces y también de cara a 2026, porque quienes quieran alquilar su vivienda como turística deberán contar con el visto bueno de la junta.
Ley de Propiedad Horizontal: mayoría de tres quintos de los propietarios para aprobar nuevos alquileres turísticos
La nueva regulación busca frenar los conflictos vecinales que suelen aparecer con este tipo de alquileres. Según se explica, en muchas ocasiones los inquilinos temporales no respetan las normas de la comunidad ni favorecen el descanso, generando malestar.
A partir de ahora, para autorizar un nuevo alquiler turístico será necesaria una votación en junta con una mayoría reforzada: tres quintas partes del total de propietarios. Además, se recalca que «la modificación de la ley solo repercutirá en los nuevos alquileres turísticos«, por lo que no afecta a quienes ya ejercían esta actividad antes del 3 de abril de 2025. Estos son los datos más importantes a la hora de permitir pisos turísticos:
- Aprobación en junta por tres quintas partes del total de propietarios para autorizar un nuevo alquiler turístico.
- La misma mayoría sirve para acordar una cuota especial o incrementar gastos comunes, con un límite del 20%.
- La norma no es retroactiva: los alquileres turísticos ya existentes antes del 3 de abril de 2025 no quedan afectados por este cambio.
Con esto, la comunidad gana capacidad para decidir y, en consecuencia, para evitar que la convivencia se deteriore por entradas y salidas constantes o molestias habituales.
Multas de hasta 600.000 euros y pasos previos antes de denunciar al propietario
Para asegurar el cumplimiento, la ley contempla sanciones de hasta 600.000 euros a quienes ofrezcan su vivienda como turística sin el permiso correspondiente, aunque el importe final dependerá de lo que establezca cada comunidad autónoma.
Eso sí, antes de acudir a la vía legal, la comunidad deberá dar un paso previo: emitir un aviso al propietario para que cese la actividad. Si el propietario ignora esa advertencia, los vecinos podrán denunciar e iniciar acciones legales para detener el alquiler turístico no autorizado.
Otro aspecto relevante es que la reforma también permite a la comunidad acordar medidas económicas específicas para estos pisos. Si se quiere imponer una cuota especial o incrementar los gastos comunes al piso turístico, también se exigirá la misma mayoría de tres quintas partes. Eso sí, el incremento tiene un límite: no podrá superar el 20%.
Airbnb sancionada con 64 millones por anuncios sin registro o falso
Paralelamente a estos cambios, el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha sancionado a Airbnb con 64 millones de euros tras detectar 65.122 anuncios ilícitos. Las irregularidades se relacionan principalmente con la ausencia del número de registro o el uso de uno falso. A continuación, se detallan las comunidades con más anuncios detectados sin número de registro, dentro de los 59.229 que carecían de ese dato:
| Comunidad autónoma | Anuncios sin número de registro |
|---|---|
| Comunidad Valenciana | 21.807 |
| Canarias | 12.486 |
| Galicia | 6.897 |
| Baleares | 4.289 |
| Murcia | 2.685 |
| Cantabria | 2.486 |
| Asturias | 2.136 |
Además, se identificaron 5.769 anuncios con número de registro falso, con Andalucía como la comunidad con más casos (3.352), seguida de Cataluña (1.455) y Madrid (300). Todos estos expedientes son previos a la entrada en vigor de la Ventana Única Digital, que ahora hace obligatorio el número de registro en todo el territorio.
El caso de Madrid es particular: su normativa autonómica no recogía la obligatoriedad de incluir ese número. Por ello, Consumo detectó allí hasta 15.200 anuncios ilegales por incumplir la normativa municipal, pero no pudo eliminarlos al tratarse de una competencia del ayuntamiento. Entra en nuestra sección de trámites para conocer otras gestiones inmobiliarias.
