Madrid afronta un giro inquietante en su mercado de alquiler. Fondos como Blackstone y Cerberus, y proyectos como el de Hines en Valdebebas, han activado ventas millonarias que podrían sacar miles de viviendas del arrendamiento y llevarlas a propiedad. ¿El resultado? Menos oferta y más presión sobre los precios.
Quiénes son los grandes vendedores y por qué ponen fin al alquiler tradicional en Madrid
El movimiento está liderado por carteras que han salido al mercado. Blackstone ha encargado a JLL y Eastdil la desinversión de 5.200 unidades de la socimi Fidere, repartidas entre Madrid y Guadalajara. Cerberus prepara otras 4.000 viviendas, la mayoría en Madrid. Además, Hines avanza en la venta de su proyecto de alquiler en Valdebebas. La estrategia es clara. Como resume un experto del sector: “Los precios a los que se comercializan estos portfolios solo tienen lógica para que los compre otro inversor que posteriormente los privatice”.
Los números dan la medida del problema. La cartera de Fidere incluye 36 edificios destinados íntegramente al alquiler (4.000 viviendas) y 1.200 pisos dispersos. En paralelo, Cerberus mueve unas 4.000 unidades. Para que la operación funcione, explican fuentes del sector, la desinversión será uno a uno cuando venzan contratos: “Una vez venzan los contratos, esos pisos se comercializarán uno a uno, ese es el negocio que ofrece una mayor rentabilidad ahora mismo”. A continuación, un resumen de las operaciones conocidas y su magnitud estimada:
| Operador o proyecto | Unidades estimadas | Ubicación principal | Estrategia prevista | Valor aproximado |
|---|---|---|---|---|
| Blackstone (Fidere) | 5.200 (36 edificios con 4.000 + 1.200 dispersos) | Madrid y Guadalajara | Venta unitaria tras privatización | ≈ 1.000 M€ |
| Cerberus | ~4.000 | Madrid | Venta unitaria tras privatización | ≈ 900 M€ |
| Hines (Valdebebas) | Proyecto de alquiler en proceso | Madrid | Privatizar tras compra | s/d |
Este trasvase, por tanto, no crea vivienda nueva en alquiler; solo cambia de manos y reduce el stock disponible.
Qué consecuencias tendrá en los precios y qué dicen las cifras que ya se conocen
Si se cumplen las estimaciones, la salida de estas viviendas agravará la tensión. En agosto, los precios en la región subieron un 12,3% interanual y la Comunidad de Madrid lideró el ranking por precio por metro cuadrado (20,5 euros). Además, la ciudad de Madrid es la segunda más cara para compartir piso, con una media de 622,14 euros por habitación.
Hay otro dato clave: la inversión en residencial para alquiler tradicional se ha hundido un 60% en cuatro años, pasando de 1.500 millones en 2021 a cerca de 900 millones. Y, de hecho, ahora predomina la compraventa de producto ya operativo frente al “build to rent” que generaba nueva oferta. ¿Qué significa esto para quien busca piso? Que la puerta de entrada al mercado del alquiler se estrecha. Antes de seguir, conviene quedarse con cinco ideas rápidas:
- Los fondos venden carteras completas para privatizarlas y pasar a venta unitaria.
- El volumen afectado ronda las 9.000 viviendas entre varias operaciones.
- Fidere (Blackstone) y Cerberus concentran la mayor parte de los inmuebles.
- Hines avanza en Valdebebas con la intención de privatizar posteriormente.
- Se reduce la oferta en alquiler y se tensionan aún más los precios.
El desequilibrio entre demanda y oferta, ya de por sí alto, puede intensificarse si estas operaciones se cierran en los próximos meses. Para no perderte ninguna noticia inmobiliaria de alcance, entra en nuestra sección de actualidad.
