Buscar piso en 2025 sigue siendo casi un deporte de riesgo: portales saturados, alquileres que vuelan y visitas exprés con otros diez candidatos esperando en la escalera. Por eso, cuando al fin consigues firmar un contrato, lo último que quieres es que te echen justo cuando empiezas a memorizar el timbre. Aquí entra en juego la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que, desde el 6 de marzo de 2019, prorroga tu contrato, aunque el dueño no esté muy de acuerdo. Sí, has leído bien: si cumples las reglas y pagas puntualmente, puedes seguir en tu casa sin que el casero pueda plantarte en la calle de la noche a la mañana. El Gobierno defiende la medida como un cortafuegos frente a la especulación y como un paso para tratar la vivienda como derecho básico, no como bien de lujo. Los caseros, en cambio, temen ver limitado su “derecho de disposición”. Y aquí empieza el tira y afloja.
¿Qué cambia exactamente con la prórroga automática?
Para entender el lío conviene distinguir entre “duración inicial” y “prórroga forzosa”. La duración inicial es la que pactas con tu arrendador el día de la firma; normalmente, uno o dos años porque así lo marca la costumbre (y el bolsillo). La prórroga forzosa, en cambio, se activa sola si al cumplirse ese plazo ninguna parte avisa con antelación. Dicho de otro modo: el inquilino puede seguir tan campante, siempre que siga pagando, y el propietario debe aguantar, le guste o no.
El artículo 10 de la LAU fija la extensión automática de tu contrato hasta completar 5 años si quien te alquila es una persona física y 7 años si se trata de una sociedad. El truco está en que este periodo se cuenta desde el día de la firma; es decir, si rubricaste el contrato el 14 de abril de 2023, podrías quedarte, como mínimo, hasta el 14 de abril de 2028 o de 2030, según quién figure como arrendador.
¿Cuánto tiempo puedes quedarte en el piso?
La respuesta corta es: tanto como marque la prórroga. La larga exige mirar tu contrato con lupa. Si el propietario es un particular (pongamos que vive en la calle Constitución, 69, Alcalá de Henares), tu blindaje alcanza 5 años. Si firma una inmobiliaria con CIF, la coraza sube a 7 años. Durante ese lapso, ni venta inminente, ni subida de precio, ni excusa peregrina para desalojarte valen: la ley te resguarda mientras cumplas con la renta y el resto de cláusulas.
Además, existe la llamada “prórroga tácita”. Terminados esos 5 o 7 años, si nadie dice nada con cuatro meses de antelación (propietario) o dos meses (inquilino), el contrato se amplía un año más, prorrogables sucesivamente. Sí, otro papel menos que preocuparte.
¿Qué problemas le ve el propietario medio?
Las asociaciones de caseros, como la ASVAL, alertan de que la norma puede contraer la oferta de viviendas. Argumentan que muchos dueños, temerosos de no poder actualizar la renta o vender su piso cuando les apetezca, optarán por el alquiler turístico o por dejar el inmueble vacío. “Si me atas las manos cinco años, prefiero no arriesgar”, cuentan algunos. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana rebate que “la estabilidad del inquilino también ofrece tranquilidad al propietario: menos rotación, menos impagos y menos desgaste”.
Otro punto caliente es la cláusula de necesidad propia: el casero puede recuperar la vivienda si demuestra que la necesita para vivir él o un familiar de primer grado. Pero atención: debe avisar con dos meses de antelación y acreditar ese uso durante, al menos, un año. Si no lo cumple, el inquilino puede exigir volver o ser indemnizado. Porque, como diría tu abuela, “hecha la ley, hecha la trampa, pero también la contratrampa”.
Qué hacer antes de firmar tu próximo contrato
Antes de estampar tu firma (y lanzarte a Ikea a por la estantería Kallax) conviene repasar algunas precauciones básicas que evitarán sustos después.
- Pide la duración por escrito. Asegúrate de que figuran claramente los 5 o 7 años de derecho de permanencia.
- Revisa la cláusula de necesidad. Comprueba en qué supuestos el casero puede pedir la vivienda y qué justificaciones exige la ley.
- Exige inventario detallado y fotografías. Te salvarán de pagar desperfectos que ya estaban.
- Guarda todos los justificantes de pago. Correo, transferencia o Bizum: lo importante es que quede rastro.
Con estas cuatro maniobras sencillas evitarás más de un dolor de cabeza y, de paso, equilibrarás la mesa del salón con papeles que, esta vez, sí sirven de algo.
