La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que todo propietario debe contribuir a los gastos generales del edificio. Según el artículo 9, esa aportación se calcula por el coeficiente de participación de cada vivienda, con independencia de que se utilicen o no las zonas comunes.
Además, el artículo 17.1 permite que la comunidad acuerde aumentar el recibo de sus vecinos. Para que la subida sea válida, deben cumplirse requisitos de justificación y votación, que cambian según el tipo de acuerdo.
Obligaciones de pago en la Ley de Propiedad Horizontal y cómo operan los coeficientes de participación
El recibo de la comunidad es un gasto que llega de forma periódica y no puede eludirse. El porcentaje de cuota viene dado por el coeficiente de cada propiedad; si una vivienda representa el 20% del edificio, su contribución ordinaria será ese 20% de los gastos comunes. Cuando se busca un incremento general (por ejemplo, para afrontar la subida de suministros como electricidad o agua), la elevación debe ser proporcional al coeficiente de cada vecino. En este sentido, la decisión debe estar claramente justificada y contar con el voto favorable de más de la mitad de los propietarios.
La LPH también prevé que el encarecimiento pueda ser selectivo, afectando solo a algunos propietarios. No se trata de sanciones ni intereses por deudas, sino de ajustar la contribución cuando ciertas actividades generan un mayor uso de los recursos comunes. Es el caso de locales o pisos donde se ejerce actividad profesional. Un ejemplo es una consulta dental que incrementa el tránsito de pacientes y, con ello, el desgaste de las zonas compartidas. Según advierten los expertos de Finques Chicote, en estos supuestos puede aplicarse una cuota más alta, llegando incluso a duplicar la cantidad ordinaria. No obstante, insisten en que el acuerdo “se puede adoptar mediante mayorías cualificadas de 4/5 partes de cuotas y propietarios”.
Corresponde al administrador comunicar oficialmente a todos los propietarios tanto la subida acordada como sus causas. Así lo explican los abogados solucionesymediaciones, que recuerdan que los incrementos “deben ser proporcionales a los gastos reales y necesarios del inmueble” y que “no pueden usarse para obtener beneficios económicos para la comunidad o los propietarios”. Por este motivo, los propietarios de negocios deben vigilar fechas de juntas y el orden del día.
Exenciones estatutarias para locales exteriores y menor uso de servicios comunitarios como el ascensor
Existe la situación opuesta: locales situados al exterior del inmueble que apenas emplean servicios como ascensor o piscina. No usar un servicio no exime, por sí solo, del pago de la cuota. Sin embargo, puede existir una exención expresa en los estatutos o una salvedad aprobada en junta que module esa obligación.
Dado lo anterior, la conclusión es nítida: la comunidad puede subir (e incluso duplicar en 2025) la cuota de quien provoque un mayor uso de elementos comunes, siempre que la medida esté justificada, respete las mayorías exigidas y se comunique adecuadamente a todos los propietarios. Estate al día con todas las gestiones inmobiliarias y comunitarias accediendo a nuestra sección de trámites.
