La Audiencia Provincial de Madrid revoca una condena por los daños de una inundación entre dos pisos del mismo dueño al entender que el inquilino incumplió su deber de comunicar la rotura del latiguillo.
La Audiencia Provincial de Madrid ha absuelto a un propietario que había sido condenado en primera instancia a abonar 13.210,08 euros a la inquilina del piso inferior por los daños derivados de una inundación. El tribunal considera que el dueño no puede responder de la avería ocurrida en la vivienda arrendada a un tercero cuando el inquilino no le comunicó la existencia del problema de fontanería.
La Audiencia Provincial de Madrid exonera al propietario por filtraciones entre viviendas cuando el inquilino no avisa
El caso se inició en el Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid, que estimó la demanda de la vecina de abajo y condenó al dueño a pagar la indemnización. Esta primera resolución entendió que el fallo en el latiguillo constituía un defecto del “continente” de la vivienda, por lo que debía ser asumido por el propietario en su condición de arrendador.
Disconforme con esa decisión, el propietario recurrió ante la Audiencia Provincial al considerar que se le estaba responsabilizando de una avería que le resultaba imposible conocer, al no habitar el inmueble donde se originó la fuga. Sostenía que, sin aviso previo del inquilino sobre la necesidad de reparación, no podía exigírsele haber prevenido el daño ni haber realizado comprobaciones constantes de las instalaciones.
El deber del inquilino de comunicar averías según el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Audiencia Provincial de Madrid acogió estos argumentos y revocó la condena. El tribunal fundamenta su criterio en el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que impone al arrendatario la obligación de informar al arrendador, en el plazo más breve posible, de cualquier reparación necesaria para la conservación de la vivienda. Al no constar que el inquilino del piso superior hubiera advertido sobre el mal estado del latiguillo, la Sala concluye que el propietario no incumplió su deber de mantenimiento.
En este sentido, tras analizar las pruebas, la Audiencia destaca que el propietario no era quien habitaba la vivienda donde se produjo la avería, extremo relevante para aplicar el artículo 1910 del Código Civil. Apoyándose en la jurisprudencia del Tribunal Supremo citada en la resolución, se recuerda que este precepto establece una responsabilidad objetiva para quien “habite” la casa, excluyendo de forma expresa al dueño que tiene el inmueble arrendado y no reside en él.
El Código Civil limita la responsabilidad del propietario y evita un “exacerbado deber de vigilancia” sobre el inquilino
La sentencia subraya que no resulta “legal ni racionalmente exigible” imponer al propietario una supervisión constante de las tuberías si el arrendatario no cumple con su obligación de aviso, prevista en el artículo 1559 del Código Civil. Considera que, tratándose de una pieza de fontanería interna bajo el control diario del inquilino, no puede hacerse responsable al dueño de un accidente que no pudo prever ni del que tuvo oportunidad de ocuparse.
Por este motivo, la Audiencia descarta aplicar el artículo 1902 del Código Civil de forma que suponga ese “exacerbado deber de vigilancia” sobre la conducta del inquilino, y declara que el propietario queda liberado de abonar la indemnización. El fallo recuerda que, para que exista responsabilidad civil, es necesario acreditar culpa o negligencia, elemento que se desvanece cuando quien habita la vivienda incumple su obligación de informar del deterioro de las instalaciones. La sentencia no fue firme y contra ella cabía interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
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