El Tribunal Supremo confirma que las cuotas de comunidad prescriben a los 5 años y obliga a las comunidades a moverse rápido para no perder el derecho a cobrar.
En España, los propietarios morosos no tendrán que pagar las cuotas de la comunidad adeudadas si son de hace más de cinco años. Esas cantidades prescriben y, si ha pasado ese plazo sin acciones de cobro, ya no pueden reclamarse judicialmente.
Qué ocurre con las cuotas de comunidad antiguas y por qué ya no se pueden reclamar
El Tribunal Supremo (TS) ha confirmado este criterio y consolida el plazo de prescripción en cinco años, un cambio relevante en las reglas de cobro de impagos dentro de la Ley de Propiedad Horizontal. Hasta ahora, el Código Civil establecía un plazo de 15 años. Pero con este criterio ya fijado, la consecuencia práctica es que, si la comunidad no actúa a tiempo, pierde el derecho a exigir el pago ante un tribunal.
Aunque la obligación no se borra como si nunca hubiera existido, la prescripción hace que la comunidad pierda la facultad legal de obligar al pago si no ha iniciado acciones dentro de esos cinco años.
Este criterio se refleja en un caso analizado por el Tribunal Supremo: una comunidad de propietarios de Madrid reclamaba 6.497,30 euros a dos vecinos por cuotas impagadas acumuladas entre 2007 y 2014. Sin embargo, los demandados solo aceptaron abonar 1.696 euros, correspondientes a las deudas generadas en 2013 y 2014, al considerar que el resto ya había prescrito.
Cómo reclamar impagos actuales y evitar que futuras cuotas acaben prescritas
Cuando un vecino deja de pagar, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio, descrito como un mecanismo judicial rápido para reclamar cantidades líquidas y vencidas. Esto permite interrumpir la prescripción y facilita que una deuda continuada pueda reclamarse.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal prevé herramientas frente a los morosos, como intereses por demora o la privación temporal de ciertos servicios comunitarios, siempre sin afectar a la habitabilidad. Estos son los pasos que deberías seguir:
- Detectar el impago y registrarlo cuanto antes.
- Reclamar de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax o requerimiento fehaciente) para certificar la reclamación.
- Valorar el inicio del procedimiento monitorio si la deuda es líquida y vencida.
- Aplicar, si corresponde, medidas previstas como intereses por demora o limitaciones temporales de ciertos servicios comunitarios sin afectar la habitabilidad.
La diligencia es la diferencia entre cobrar o quedarte sin margen legal para exigir el pago.
Recomendaciones para comunidades de propietarios y administradores ante la morosidad
Para evitar que las cuotas prescriban, las comunidades deben establecer un sistema ágil de seguimiento y reclamación de impagos, con administración técnica y apoyo legal.
Contar con un administrador de fincas colegiado que gestione los pagos, notifique deudas y prepare reclamaciones judiciales, puede evitar que se acumulen cantidades importantes sin cobrar. Además, en las asambleas de propietarios se puede abordar la morosidad y aprobar estrategias como acuerdos de pago, acciones legales o la inclusión de intereses por demora. Entra en nuestra sección de trámites si quieres conocer otras gestiones administrativas.
