La protección se aplica a la vivienda habitual y obliga a prorrogar el contrato hasta un mínimo legal de cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. El propietario solo puede recuperarla antes en supuestos muy concretos.
Firmar un contrato de un año no siempre obliga a abandonar la vivienda al terminar ese plazo. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar libremente la duración inicial, pero si el alquiler es de vivienda habitual y el inquilino quiere continuar, el contrato se va prorrogando por anualidades hasta alcanzar cinco años, o siete cuando el casero es una persona jurídica.
La Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima de cinco o siete años
La regla afecta a los contratos de vivienda habitual sometidos a la LAU. Incluso cuando el documento no fija plazo o este es inferior al mínimo legal, la norma lo reconduce para que el arrendatario pueda permanecer en la vivienda hasta completar ese periodo de protección, salvo que decida no renovar y lo comunique dentro del plazo legal.
Además, el arrendatario puede desistir del contrato una vez hayan pasado seis meses, siempre que avise con al menos 30 días. Solo si se pactó expresamente podrá existir una indemnización por marcharse antes de que termine el plazo convenido.
Los únicos casos en los que el propietario puede recuperar la vivienda antes
La principal excepción aparece cuando el arrendador es una persona física y necesita la vivienda para sí, para familiares de primer grado o para su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad. Para hacerlo, esa posibilidad debe figurar expresamente en el contrato y el aviso al inquilino debe darse con al menos dos meses de antelación.
Si esa ocupación no llega a producirse en los tres meses siguientes al desalojo, el inquilino puede exigir volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años o reclamar una indemnización. A esto se suman los incumplimientos graves que permiten resolver el arrendamiento, como el impago, el subarriendo sin permiso o los daños dolosos en la finca.
Qué pasa al terminar los cinco años y cómo se amplía el alquiler
Cuando se alcanza el mínimo legal, el contrato no termina automáticamente. Si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo, se activa una prórroga anual de hasta tres años más. En este punto, el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses si no quiere continuar.
A esta protección ordinaria se suma otra novedad vigente en 2026. El Real Decreto-ley 8/2026 prevé una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual cuya finalización esté prevista antes del 31 de diciembre de 2027, siempre que la solicite el inquilino y se mantengan las condiciones del contrato en vigor. Accede a nuestra sección de trámites para conocer otras gestiones inmobiliarias.
