El Boletín Oficial del Estado despeja el debate: si aparecen goteras por deterioro de elementos comunes, la comunidad de propietarios asume la reparación. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que estos trabajos son mantenimiento necesario y, por lo tanto, no necesitan acuerdo previo para su ejecución. ¿Por qué importa? Porque evita que el vecino afectado cargue con costes que no le corresponden.
Quién debe pagar las goteras según el BOE y la Ley de Propiedad Horizontal
La regla general es clara: los gastos de arreglar filtraciones y humedades en partes estructurales (como el forjado o la impermeabilización) corresponden a la comunidad. No al propietario de la vivienda dañada. De ahí que el afectado pueda reclamar a su comunidad, que está obligada a conservar adecuadamente el inmueble y sus instalaciones comunes. ¿Y si la gotera nace de un problema interno de tu piso? Entonces la cosa cambia. Cuando el origen es un elemento privativo y solo afecta a esa vivienda, será el propietario quien asuma el coste.
El artículo 10 obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para preservar seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal del edificio. Esto incluye actuaciones en elementos comunes e intervenciones que evitan riesgos o deterioros. Además, al tratarse de mantenimiento necesario, no se exige acuerdo: la comunidad debe actuar y financiar la reparación.
La titularidad de cada elemento del edificio es clave para repartir responsabilidades. La legislación contempla salvedades, como las terrazas de uso privativo: en algunos estatutos se establece que sus reparaciones corren a cargo exclusivo del propietario. A continuación, un resumen de situaciones habituales y quién debe pagar:
| Situación | Quién asume el coste |
|---|---|
| Filtraciones por deterioro de forjado o de la impermeabilización | Comunidad de propietarios |
| Averías en redes generales de electricidad, agua o gas que afecten a varios | Comunidad de propietarios |
| Daños internos limitados a una sola vivienda | Propietario de la vivienda |
| Reparaciones en terrazas de uso privativo si así lo establecen estatutos | Propietario de la vivienda |
| Mejoras de accesibilidad cuando los costes sean asumibles | Comunidad de propietarios |
No atender estas incidencias puede comprometer la seguridad y acarrear problemas mayores. Además, la comunidad debe cumplir con la normativa vigente de eficiencia energética y seguridad, lo que refuerza su deber de mantenimiento.
Lista de reparaciones obligatorias que la comunidad debe asumir como mantenimiento
Antes de decidir quién paga, conviene recordar qué entra en el “paquete” comunitario. Aquí va, para no perderse:
- Reparación de elementos comunes: fachadas, ascensores, tejados, tuberías generales y portales.
- Mantenimiento estructural: grietas en muros, filtraciones y problemas en los cimientos.
- Averías en redes de electricidad, agua o gas que afecten a varios vecinos.
- Mejoras de accesibilidad cuando lo solicite un vecino con movilidad reducida y los costes sean asumibles.
- Cumplimiento de normativa de eficiencia energética y de seguridad del edificio.
¿Tienes manchas de humedad o goteras en casa? Puedes reclamar a la comunidad cuando el origen esté en elementos comunes, apoyándote en el artículo 10 de la LPH y en que es mantenimiento necesario. La comunidad está obligada a ejecutar las obras sin necesidad de acuerdo. Si hay dudas sobre si el elemento es común o privativo, lo más sensato es revisar los estatutos o consultar al administrador de fincas para evitar conflictos y acelerar la solución. Puedes acceder a nuestra sección de trámites para conocer otras gestiones administrativas.
