El artículo 11 reconoce el derecho del inquilino a finalizar el contrato de alquiler una vez transcurrido el primer año, siempre con 30 días de preaviso y una indemnización proporcional al tiempo pendiente, aportando seguridad tanto a arrendatarios como a propietarios.
Los inquilinos en España pueden poner fin anticipado a su contrato de vivienda una vez cumplido el primer año, conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. El artículo 11 fija un preaviso mínimo de 30 días y una compensación económica calculada en función del tiempo que reste de contrato, equilibrando los intereses de ambas partes.
Quién puede desistir del contrato de vivienda y qué contratos quedan fuera del artículo 11
Este derecho ampara a los alquileres de vivienda habitual. ¿Y los contratos de temporada o de uso distinto de vivienda? En esos casos no se aplica el régimen del artículo 11 y prevalece lo pactado entre partes, con carácter supletorio del Código Civil. Tampoco debe confundirse el desistimiento con la resolución por incumplimiento del arrendador prevista en el artículo 27, donde no procede indemnización.
La indemnización equivale a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir; si el periodo pendiente es inferior a un año, se prorratea. ¿Qué mensualidad cuenta? La renta que se abona regularmente, sin incluir comunidad o suministros, salvo que el contrato disponga otra cosa. Por ejemplo, si el contrato era de cinco años y se desiste tras el primero, corresponde una compensación de cuatro mensualidades.
Para ejercer correctamente el derecho conviene comunicarlo por escrito y con prueba de recepción. Estos son los pasos a seguir:
- Enviar notificación escrita con acuse de recibo (por ejemplo, burofax con certificación de texto).
- Indicar la fecha exacta de entrega de llaves respetando los 30 días.
- Pagar la indemnización correspondiente conforme al cálculo legal.
- Documentar el estado de la vivienda (fotografías o inventario firmado).
- Solicitar recibí de llaves y finiquito con todos los conceptos liquidados.
Así se acredita el preaviso y se minimizan reclamaciones futuras.
Jurisprudencia reciente y efectos en el mercado del alquiler español, con reformas que consolidan la protección al inquilino
La doctrina reciente refuerza este derecho: el Tribunal Supremo, en sentencia de 23 de octubre de 2023, ha reiterado su carácter imperativo e invalidado penalizaciones superiores a las legales. En el plano práctico, los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del primer trimestre de 2025 sitúan en torno al 15% los contratos que finalizan por desistimiento, principalmente por movilidad laboral y cambios familiares. Las reformas de la Ley 4/2013 y del Real Decreto-ley 7/2019 han ido perfilando el sistema, ampliando plazos mínimos y clarificando la aplicación del desistimiento tras el primer año, lo que aporta flexibilidad y seguridad jurídica a ambas partes.
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