Las comunidades de propietarios encuentran en la venta o alquiler de las antiguas viviendas de los empleados de fincas una vía para financiar obras de accesibilidad y evitar derramas.
La casa del portero representa actualmente un valioso recurso inmobiliario en las ciudades españolas, con Madrid a la cabeza. Lo que antes servía de residencia para el empleado encargado del mantenimiento y la limpieza es hoy una fuente de ingresos muy rentable para las comunidades de vecinos. En distritos madrileños como Salamanca, Retiro o Chamberí, estos pisos reformados producen alquileres mensuales de unos 1.000 euros o bien se enajenan para financiar obras comunitarias de envergadura.
El incremento del precio del suelo ha revalorizado estos espacios, situados habitualmente en plantas bajas, áticos o buhardillas. Con todo, arrendar o vender estas estancias requiere cumplir la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y asumir obligaciones fiscales individuales que muchos copropietarios desconocen.
Cómo desafectar y vender de forma legal la vivienda común
Para comercializar la «casa del portero», la junta de vecinos debe realizar primero su desafectación jurídica: este paso transforma el espacio común en un bien de dominio privado y beneficio colectivo.
La Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos comunitarios. No obstante, según recordó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en una resolución de 2024, la desafectación y venta de un elemento común puede aprobarse por unanimidad en la junta de propietarios, sin que sea necesario obtener el consentimiento individual de cada titular ante un notario.
Tras este acuerdo unánime, el piso se inscribe en el Registro de la Propiedad como finca independiente con su propia cuota de participación, quedando listo para su venta o alquiler en el mercado.
El impacto fiscal: el dinero se reparte y se tributa de forma individual
Es un error común creer que las ganancias de la operación se integran sin más en los fondos del edificio. La Agencia Tributaria aplica a las comunidades el régimen de atribución de rentas: los beneficios deben tributar de forma individual en el IRPF de cada vecino.
El gravamen fiscal depende del destino de la antigua «casa del portero»:
- Si la comunidad alquila la vivienda: la Agencia Tributaria considera los ingresos como rendimiento del capital inmobiliario. Los beneficios se reparten según el coeficiente de participación de cada propietario, salvo pacto estatutario contrario.
- Si la comunidad vende el inmueble: se genera una ganancia o pérdida patrimonial individual. Hacienda calcula este importe aplicando el porcentaje de participación sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del piso.
Para declarar este reparto, las comunidades deben presentar el modelo 184, que es la declaración informativa anual para entidades en régimen de atribución de rentas. El plazo de presentación abarca desde el 1 de enero al 2 de febrero de 2026.
Una vía para pagar el Informe de Evaluación de Edificios y las obras de accesibilidad
La enajenación de la «casa del portero» suele decidirse para costear derramas elevadas en fincas antiguas. En la Comunidad de Madrid, los inmuebles residenciales colectivos de más de 50 años deben contar obligatoriamente con el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que analiza su conservación, accesibilidad y eficiencia energética.
Los fondos obtenidos con el piso del conserje permiten instalar ascensores, arreglar tejados o restaurar fachadas, actuaciones que pueden recibir subvenciones públicas. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla partidas para rehabilitación y accesibilidad, con ayudas extra para edificios con protección patrimonial.
Asimismo, la Comunidad de Madrid consigna en sus presupuestos de 2026 un total de 277.516.810 euros para ayudas de rehabilitación aislada o general. En la convocatoria regional de accesibilidad, los inmuebles anteriores a 2006 con IEE pueden obtener subvenciones de hasta el 60% del coste de la obra, con un límite de 6.000 euros por vivienda en edificios colectivos y un recargo de 3.000 euros si el edificio está protegido. La antigua vivienda del conserje funciona así como el motor financiero para actualizar los edificios antiguos sin ahogar la economía de los vecinos.
