La azotea sigue siendo un elemento común, pero la comunidad puede ceder su uso privativo a un propietario. El acuerdo debe adoptarse con unanimidad y dejar claro quién asume el mantenimiento, las obras y los posibles daños.
Tener la azotea para uso exclusivo no depende de que un vecino la use desde hace años ni de un simple visto bueno en la junta. Cuando esa cesión obliga a modificar el título constitutivo o los estatutos, la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad. En Catalunya, además, el Código Civil recoge de forma expresa que terrazas y cubiertas pueden vincularse al uso exclusivo de una vivienda, pero solo por acuerdo unánime.
¿Cuándo puede la comunidad de vecinos ceder el uso exclusivo de la azotea?
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que aprueben o modifiquen reglas del título constitutivo o de los estatutos requieren unanimidad del total de propietarios y cuotas. A eso se suma que los vecinos morosos pueden participar en la junta, pero no votar ni computar a efectos de mayoría mientras no estén al corriente de pago.
Esto impide que un propietario se quede por su cuenta con la azotea comunitaria, aunque sea el único con acceso cómodo o lleve tiempo utilizándola. Sin un acuerdo válido, el uso de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios y cualquier atribución exclusiva debe nacer del título o de la decisión unánime de la comunidad.
La cesión del uso exclusivo no convierte la azotea en una propiedad privada plena. El propietario puede disfrutarla, pero no alterar por su cuenta la estructura, la configuración exterior del edificio ni los derechos de otros vecinos. La LPH prohíbe realizar alteraciones en el resto del inmueble sin autorización, y el Código Civil de Catalunya también veta los actos que dañen el edificio o rompan la convivencia normal en la comunidad.
De esa regulación se desprende que una cosa es usar la cubierta y otra distinta transformarla. Si para aprovecharla en exclusiva hay que perforar, cerrar, modificar acabados o instalar elementos fijos sobre partes comunes, la comunidad debe autorizarlo expresamente antes de que se haga la obra.
Quién paga el mantenimiento y cuándo responde la comunidad por los daños
El propietario que disfruta la azotea debe asumir los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento, además de mantener ese espacio en buen estado.
Las reparaciones estructurales siguen otro criterio. Cuando el daño procede de un vicio de construcción, de un problema estructural o de una reparación que afecta y beneficia a todo el inmueble, el coste corresponde a la comunidad. Solo deja de ser así cuando el deterioro deriva de un mal uso o de una mala conservación por parte del vecino que tenía el disfrute exclusivo.
La comunidad debe dejar ese acuerdo bien cerrado en el acta y, si lo incorpora a los estatutos, valorar su inscripción registral. La propia LPH permite que el título incluya reglas sobre uso, gastos, conservación y reparaciones, pero advierte de que ese estatuto privativo no perjudicará a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad. En nuestra sección de actualidad encontrarás más noticias urbanísticas de interés.
