La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) confirma que la fianza del alquiler debe entregarse en metálico y fija su cuantía mínima y los plazos para actualizarla y devolverla.
Al firmar un contrato de arrendamiento, el artículo 36 exige una fianza en metálico de una mensualidad en los alquileres de vivienda y de dos mensualidades cuando el inmueble se destina a un uso distinto del residencial. Esta cantidad funciona como garantía inicial entre propietario e inquilino.
Quién debe pagar la fianza en metálico y cuánto exige la Ley de Arrendamientos Urbanos
¿Quién debe pagar la fianza y qué cuantía corresponde en cada caso? La normativa, vigente en 2025, establece que la fianza debe entregarse en metálico y que su importe depende del uso del inmueble: una mensualidad cuando se trata de vivienda y dos mensualidades para usos distintos del residencial. Así queda la fianza mínima prevista en la LAU:
| Contrato | Fianza mínima | Años sin actualización |
|---|---|---|
| Vivienda | 1 mensualidad de renta | 5 años |
| Uso distinto de vivienda | 2 mensualidades de renta | 5 años |
Cuando el arrendador es una persona jurídica, la fianza permanece sin cambios durante siete años. Además, el propietario debe depositarla en el organismo público correspondiente de su comunidad autónoma, lo que aporta seguridad jurídica y transparencia a la relación entre arrendador e inquilino.
¿Y qué sucede cuando el contrato se prorroga o termina? Durante los cinco primeros años, o siete, si el arrendador es persona jurídica, la fianza no puede actualizarse. Solo en la prórroga se permite ajustar su importe para que vuelva a equivaler a una o dos mensualidades de la renta vigente, según el tipo de contrato.
Si al finalizar el contrato pasa más de un mes desde la entrega de las llaves sin devolver la fianza, el arrendatario puede reclamar intereses al tipo legal, por lo que al propietario no le conviene demorarse. Para prevenir conflictos, los expertos en derecho inmobiliario recomiendan documentar minuciosamente el estado del inmueble al inicio del arrendamiento, mediante inventario detallado y reportaje fotográfico.
Qué excepciones y garantías adicionales a la fianza en metálico permite la Ley de Arrendamientos Urbanos
La LAU también contempla excepciones a la obligación de depositar fianza para la Administración General del Estado, comunidades autónomas, entidades locales y algunos organismos públicos cuando la renta se paga con cargo a sus presupuestos.
Además, la legislación permite pactar garantías adicionales a la fianza en metálico para asegurar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias. Estas garantías son habituales en el mercado, en zonas de alta demanda, donde los propietarios buscan seguridad frente a posibles impagos o desperfectos que excedan del uso normal de la vivienda.
Gestionar bien la fianza es vital para ambas partes: para el propietario supone una protección económica y, para el inquilino, un desembolso inicial cuya devolución está protegida por ley siempre que se cumplan las condiciones pactadas. Si quieres conocer más gestiones relacionadas con la vivienda, entra en nuestra sección de trámites.
