El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha unificado doctrina y permite incluir en la deducción por inversión en vivienda habitual la cancelación del préstamo hipotecario cuando se paga con el importe obtenido por la venta del inmueble. El cambio afecta a quienes compraron antes de 2013 y mantienen el régimen transitorio. En 2023, 2,7 millones de contribuyentes aplicaron esta rebaja, con un coste para Hacienda superior a 2.000 millones.
Quién puede deducir la cancelación de hipoteca en el IRPF tras el TEAC
La resolución, publicada en octubre, corrige el criterio restrictivo de la Agencia Tributaria, que negaba la deducción del pago final si coincidía con la venta. Ahora, el origen de los fondos es irrelevante: si el dinero se destina a pagar la hipoteca de la vivienda habitual dentro del régimen transitorio, integra la base deducible.
¿Y esto qué significa en la práctica? Que la cancelación con el precio de la venta también cuenta. En otras palabras, si liquidaste el préstamo el mismo día de la transmisión, ahora sí puede deducir. “El nuevo criterio del TEAC corrige años de interpretaciones demasiado rígidas y puede suponer más de 1.000 euros de devolución para muchísimos contribuyentes”, explica Daniel Armendáriz, experto fiscal de TaxDown. Los puntos clave quedan así:
- Compras de vivienda habitual anteriores a 2013 con régimen transitorio.
- Deducción por capital e intereses y, ahora, cancelación final con la venta.
- Posibilidad de revisar los ejercicios 2021 a 2024 con rectificativas.
- Ejercicios anteriores: prescritos por el plazo legal de cuatro años.
Quienes vendieron su vivienda y no pudieron deducir la amortización final pueden presentar declaraciones rectificativas del IRPF de 2021 a 2024, acompañadas de la documentación justificativa de la venta y de la cancelación del préstamo. Los ejercicios anteriores no podrán modificarse por haber transcurrido el plazo legal de cuatro años. De ahí que convenga revisar el caso cuanto antes y preparar los justificantes necesarios.
Límites de la deducción por vivienda habitual y ejemplo práctico
La deducción por inversión en vivienda habitual permite restar un 15% de las cantidades satisfechas cada año para la compra o financiación de la vivienda principal, con una base máxima de 9.040 euros por ejercicio. El máximo anual a deducir es de 1.356 euros. Así cambia el cálculo con el ejemplo incluido en la información:
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Cuotas pagadas en el año | 3.000 |
| Cancelación del préstamo con la venta | 6.040 |
| Base deducible antes del nuevo criterio | 3.000 |
| Base deducible con el nuevo criterio | 9.040 |
| Deducción antes (15% sobre la base) | 450 |
| Deducción ahora (límite máximo aplicable) | 1.356 |
El salto es evidente: de 450 a 1.356 euros en el ejercicio de la venta. Si cumples los requisitos del régimen transitorio, podría merecer la pena rectificar. Accede a nuestra sección de trámites para conocer más gestiones administrativas.
