La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) endurece el tratamiento del impago en comunidades de propietarios. Desde su entrada en vigor el 3 de abril de 2025, y con su última revisión publicada en el BOE el 24 de julio, el artículo 21 articula un catálogo de medidas para prevenir, reclamar y ejecutar las deudas. En concreto, la norma permite reclamar importes inferiores a 2.000 euros mediante un procedimiento monitorio especial y establece que el propietario moroso pierde el derecho a voto en las juntas.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y el BOE refuerzan el artículo 21 frente a la morosidad vecinal
El foco está en los gastos comunes impagados. La LPH autoriza a la junta a aprobar medidas disuasorias durante el tiempo que dure la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad. El mensaje es inequívoco: el vecino moroso no puede participar con voto en la junta ni eludir el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias. Tampoco puede bloquear las medidas acordadas si se ajustan a la ley y a los límites de proporcionalidad.
La comunidad puede reclamar judicialmente todas las cantidades debidas a través del proceso monitorio especial para comunidades de propietarios. Para iniciarlo, debe acompañar a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda (emitido por quien actúe como secretario con el visto bueno del presidente) y el documento que acredite la notificación al deudor.
Si la deuda es inferior a 2.000 euros, no es obligatorio abogado ni procurador. En caso de que el deudor se oponga, la comunidad puede solicitar embargo preventivo de bienes suficientes, sin necesidad de caución. Si la reclamación prospera, se ejecuta con intereses y costas, pudiendo embargar inmuebles o cuentas.
Procedimiento paso a paso. Primero, la junta aprueba la reclamación y lo refleja en acta. Después, notifica al propietario (habitualmente por burofax o notificación notarial). Con el certificado del acuerdo y la prueba de notificación, presenta el monitorio. Ante oposición, pide embargo preventivo. Y, en caso de estimación, ejecuta la deuda.
Código Civil, prescripción a cinco años y sujeto obligado al pago
El Código Civil, en su artículo 1964, fija un plazo de cinco años para las acciones personales sin plazo especial, que comienza a contarse desde cada incumplimiento en obligaciones continuadas. Por este motivo, la comunidad dispone de cinco años para reclamar cuotas, sean ordinarias, extraordinarias, generales o individualizables.
Respecto del obligado al pago, la Ley 49/1960 establece que cada propietario debe contribuir, conforme a su cuota, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios y cargas que no sean individualizables. El propietario (o los copropietarios) responde de las deudas.
Entre las actuaciones permitidas figuran fijar intereses de demora superiores al legal mientras dure la morosidad, privar temporalmente del uso de ciertos servicios no esenciales y acudir al monitorio especial para acelerar el cobro. La comunidad también puede publicar internamente el nombre del moroso y el importe adeudado, respetando la normativa de protección de datos.
No todo vale. La LPH no permite sanciones desproporcionadas que afecten a derechos fundamentales, ni la suspensión de servicios esenciales que comprometan la habitabilidad, ni la aplicación retroactiva de medidas no previstas en estatutos. En nuestra sección de trámites encontrarás otras gestiones para poder llevar a cabo reclamaciones administrativas.
